Du gör ADU, del 3: Kommer med en plan (2023)

Hur vill du att din ADU ska se ut?

You’ve probably been thinking about this ever since you started toying with the idea of building one. But now that you’ve bestämde sig för att ta stegetoch du har kommit på ett sätt attbetala för bygget, you’re confronting the question in earnest.

Det finns alla möjliga relaterade frågor också. Vilken typ av ADU kan passa i din bakgård, och var skulle du placera den? Vilken typ av hem kan du göra av ditt garage? Hur många rum kan du klämma in i en begränsad mängd kvadratmeter? Om du planerar att hyra ut ADU, hur ger du integritet för både dess passagerare och dig själv?

För att komma med svar behöver du en design för din ADU, som presenterar sina egna valmöjligheter. Hur unik vill du att din ADU ska vara? Hur mycket tid vill du ägna åt designprocessen? Vill du arbeta direkt med en arkitekt, eller vill du hellre gå till en one-stop-shop som kan designa och bygga enheten åt dig?

Tänk på att oavsett vilken typ av projekt du planerar att bygga, måste du ha en licensierad arkitekt eller byggnadsingenjör skriva av på en plan för det, och du behöver din lokala regerings godkännande. Staten har gjort det betydligt lättare att styra en ADU-plan genom byråkratin, men processen kan fortfarande vara tidskrävande och nervkittlande.

Before you get too far along in your decision making, local land-use officials say you should talk to your city’s planning department to get a rundown of your options and the local permitting process.

Roger Rath, associerad planerare för staden West Hollywood, sa att folk inte borde behöva anlita en professionell för att ta reda på deras communitys unika regler, som t.ex.West Hollywoods förbudpå fristående ADU med mer än en historia. Han föreslog att du skulle ta med en skiss av din webbplats och vad du tänker dig för en ADU till den lokala planeringsavdelningen för att få lite tidig feedback.

Komma igång

ADU:er faller i två hinkar:

1. Enheter byggda på plats, antingen genom att fylla en tom yta eller bygga om en befintlig struktur.
2. Prefabricated units, with modules built in a factory and then trucked to your property.

Överlägset faller de flesta projekt i den första hinken, med den mest populära – och vanligtvis den billigaste metoden – att skapa en ADU genom att konvertera ditt garage.
Att välja den ena eller den andra hinken är i själva verket att välja hur du ska designa din enhet.

Om du går med en prefab, kommer du att välja från en av designerna som erbjuds av tillverkaren. Att välja en tillverkare kommer att ge dig en handfull alternativ för profilen och layouten för din ADU, även om du har chansen att anpassa några av funktionerna, materialen och finishen.

Om du bestämmer dig för att bygga din ADU på plats kan du använda antingen en standardiserad plan eller en anpassad. Men du kommer att möta en gaffel till: att bestämma om du vill anlita en arkitekt och en byggare separat, eller arbeta med ett företag som hanterar varje aspekt av projektet (en "design-build"-firma).

Låt oss utforska varje alternativ mer detaljerat.

VIDEO | 05:31

5 saker att veta innan du bygger din ADU

Invånare i södra Kalifornien tävlar om att bygga tillbehörsbostadsenheter – eller ADUs – små, fullt utrustade hem på samma tomt som ett större hus. Men att bygga en ADU kan vara komplicerat och dyrt. Arkitekt Bo Sundius på Bunch Design föreslår att du har dessa överväganden i åtanke.

Hiring an architect

No matter which route you take to an ADU, your project will probably involve the services of an architect. The question is whether that person will work for you directly or for a builder or prefab manufacturer you hire.

Det är vanligtvis billigare att arbeta med ett designföretag eller tillverkare, säger experter. "Men om du vill ha [en ADU] som du kommer att älska att vara i, borde du verkligen anlita en arkitekt," sa Tom Marble, en arkitekt baserad i Montecito Heights. "Det blir ett hus som är skräddarsytt för kunden. Eftersom kunden är involverad är processen öppen och iterativ, det gör den verkligen till en starkare design.”

En annan dragning är chansen att arbeta med människor vars design du beundrar, vare sig det är de ovanliga vinklarna de använder, hur de lyser upp interiörer med naturligt ljus, teknikerna de använder för att maximera utrymmet eller deras iögonfallande val av material. Om du vill ha en distinkt ADU, hjälper det att ha en unik design.

An architect can also shepherd your project through the local bureaucracy to get the required plan approval. Ultimately, though, you’ll need to hire a general contractor (or play that role yourself) to turn the plans into reality.

Här kan saker gå sönder. Marble sa att ibland kommer en klients entreprenör inte att hålla med arkitekten om hur man bäst bygger strukturen, eller till och med om en viss funktion i planen är genomförbar. Det kan sätta dig i rollen som domare, att försöka lösa tvister mellan två nyckelfigurer i ditt lag.

De mest framgångsrika projekten, sa Marble, är de som har vad han kallar "arkitektonisk jäsning" bland kunden, arkitekten och byggaren - en process som involverar kontinuerlig interaktion för att få bästa resultat. Var och en av de tre rektorerna borde ha lika att säga till om när val måste göras, sa han och tillade: "Bra idéer kommer från var som helst."

Använder ett designföretag

Alex Czarnecki, vd för designföretagetCottage, said the “dirty secret” about architects is they “have no idea what things cost.” Their goal is to design something that fits your vision, not necessarily your budget. And after they’ve done their work, he said, they don’t get a lot of feedback on what the project actually costs to build.

Det är problemet som ett designföretag strävar efter att lösa genom att integrera arkitekten eller designern i konstruktionen, sa Czarnecki. Vissa av dessa företag har ett helt team av yrkesverksamma internt, medan andra kombinerar personalexperter med underleverantörer som de anlitar för din räkning.

Som namnet antyder hanterar designbyggarföretag utformningen av både planerna och strukturen. De tar dig genom varje steg i projektet utomfinansiering, även om vissa företag till och med hjälper dig där också.

De har vanligtvis en uppsättning standarddesigner av varierande storlekar och layouter, men många erbjuder också att designa ett projekt för dig från grunden.

Yakov Zariadnov, vd för L.A.-baseradeYakov Design Build, said it’s not easy steering an ADU project through a local bureaucracy, given the number of agencies and subcontractors involved. “The more different people and the more different parties that you have that are not communicating to each other,” he said, “the more complicated it gets. We’re trying to simplify the process.”

En ADU i South Pasadena vetter bort från huvudbyggnaden, med ingången på sidan.

(Jason Armond / Los Angeles Times)

Att arbeta med ett designföretag kan också ge dig mer flexibilitet att göra ändringar efter att byggstarten har börjat. Det är dock inte nödvändigtvis bra.

Sean Phillips of Otto ADU, ett företag som designar och hanterar konstruktionen av ADU:er, sa att när projektet väl börjar ta form på platsen kan folk visualisera det bättre än när det bara var linjer på papper. De kommer att få fler idéer om hur man använder det, och eventuellt avviker från designen tillräckligt för att kräva att byggaren ska gå tillbaka till lokala tjänstemän för deras godkännande. "Det är typ den sämsta tiden att göra förändringar," sa Phillips.

“Anything’s possible,” he said. “You could stop the project halfway through and either add a skylight or add an extension, but that will just slow it down.”

Förhandsgodkända planer

Här är en annan källa till idéer och planer för ADU:er: Vissa lokala myndigheter, inklusiveStaden Los Angeles, har förgodkänd standard ADU-design. (L.A. County förväntar sig också att hasin egen uppsättning in the future, but it hasn’t said when.)

These designs have already passed muster with local officials and are available at a discount or, in some cases, for free. You’ll still need to have an architect adapt the design to your site, though, and then steer it through the city’s design review. Each site has its own issues, Zariadnov said, adding that just about every time a client has brought him a preapproved plan, he ran into something that delayed the approval.

Ändå kommer en förgodkänd plan att gå igenom processen snabbare än en plan som görs från grunden. Det kommer att spara veckors tid och potentiellt en hel del ränta på pengarna du lånade för projektet.

Developers say that a lot of the preapproved plans would be quite expensive to build — they’re designed to wow, not to be affordable. The amount of money involved in building an ADU also steers many clients away from using a plan that’s set in stone, Czarnecki said.

"När de tittar på att spendera ett par hundra tusen dollar," sa Czarnecki, "tänker de, 'jag borde kunna flytta runt fönstren och dörrarna'."

Danny Shuster frånConstruction & Consulting Services, ett Los Angeles-baserat designföretag, sa att han inte var medveten om några förgodkända planer för en garagekonvertering, som är den mest populära typen av ADU, eller för en enhet som är ansluten till huvudbyggnaden. Det kan förklara varför de flesta av hans kunder inte är intresserade av dem.

Workers prepare to lift a United Dwelling prefab ADU by crane into homeowner Lexie Upshur’s South Los Angeles yard.

(Christina House / Los Angeles Times)

Prefab ADU:er

Blanda inte ihop tillverkade ADU med husbilar och trailerparker. Dessa modeller, som sträcker sig från ingångsnivå till lyx, kan göra nya användningsområden för små utrymmen - eller så kan de se ut precis som ett ombyggt garage. Som med de flesta produkter tenderar dock de mer iögonfallande designerna att komma med de mer iögonfallande prislapparna.

En vanlig kritik mot prefabs är att varje tillverkare bara erbjuder ett fåtal designs, vilket ger köpare begränsad inflytande över nyckelfunktioner. Och med tanke på hur mycket de spenderar på en prefab - till exempel cirka 250 000 $ för en 460 kvadratmeter stor modell med ett sovrum frånConnect Homes— Husägare kanske vill ha mer att säga till om över layouten.

“The prefab boxes that people sell, they’re beautiful, some of them,” Marble said. “But to me, they’re more products. It’s almost like buying an Apple product. ... [Homeowners] think it’ll work, but it’s not customized to them.”

Och nej, att bara ha kontroll över finishen översätts inte till ett personligt utrymme, sa Marble. "Det är som att skaffa en bil och ha [valet av] läder- eller vinylsätena."

Boning Chief Executive John Geary says the simplified choices are a feature, not a bug. A Redwood City-based prefab company that also serves Los Angeles and San Diego, Abodu offers four basic designs with limited optional upgrades (for example, a different kind of exterior siding or a larger number of kitchen cabinets).

För att påskynda tillståndsprocessen har företaget fått sin design förgodkänd av ett antal städer i Kalifornien, inklusive Los Angeles, säger Anne Brask, chef för Abodus planeringsteam. En förgodkänd design måste fortfarande anpassas till den specifika platsen, men Brask sa att det är en ganska enkel process.

De flesta Abodu-kunder planerar inte att bo i sina ADU:er, sa Geary, så "de är glada över att inte behöva göra varje liten del av skräddarsydd design." Standardiseringen påskyndar också både designen och konstruktionen, samtidigt som den hjälper Abodu att erbjuda fasta priser för sina enheter, sa han.

Och nya metoder för tillverkning gör mer skräddarsydda konstruktioner möjliga. Alexis Rochas, grundare och rektor för L.A.-baseradOasys Building Tech, said his company’s frames give customers far more freedom to lay out the interior of their unit as they see fit.

Meanwhile, the range of prefab designs is expanding quickly as the number of prefab manufacturers grows. So many företagsäljerfärdigbyggd modulär"hem på bakgården", det finns till och med minst en webbplatsbetygsätta dem.

"Det är galet nu," sa Or Michaelo omhemgalleriet, som är specialiserat på prefabricerade bostäder. "Det är som en ny sak i världen, varje entreprenör ... börjar öppna ett prefabricerat företag."

Prefab-tillverkare säger att deras projekt kan byggas snabbare än stickbyggda enheter; Geary, till exempel, sa att hans företag kan avsluta ett projekt om ungefär en månad när tillstånden är på plats. Tänk dock på att prefabs måste ha samma lokala designgodkännande och tillåtande gantlet som stickbyggda enheter, och det är en ofta källa till långa förseningar. Andra fördelar som tillverkare nämner inkluderar längre garantier på strukturen och mer säkerhet om kostnaden.

Ett potentiellt hinder att ta hänsyn till innan man bestämmer sig för en prefab: Leverans involverar vanligtvis en kran och/eller en större lastbil än en stickbyggd ADU. Om din fastighet ligger på en kraftigt slingrande väg eller om högspänningsledningar är i vägen, kanske det inte finns något sätt att få en prefab enhet på din tomt.

Rochas sa att hans företag tar itu med det problemet genom att tillverka komponenter som monteras på plats, snarare än att sättas ihop i en fabrik och transporteras till köparens tomt.

Shuster från Construction & Consulting Services undrade också över det långsiktiga underhållet och värdet av en prefab. "Prefabs är relativt nya," sa. "Vi vet inte hur [en prefab ADU] kommer att se ut om 30 år, men vi vet hur en stickbyggd kommer att se ut om 30 år... Vi vet eftersom vi har historia. Vi har helt enkelt ingen historia med prefabs."

Michaelo tryckte tillbaka på tanken att prefabs var ett radikalt avsteg från byggbranschen. "Det är ett hus. Det är samma metod att bygga de senaste 60 åren, sa han. "Vi försöker bara ändra det och anpassa det till världen av Gen Z och millennials."